契　税

　　契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

　　【提示】我国目前房地产类税收主要包括：耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税。

　　一、契税的纳税人——权属的承受人

　　契税的纳税人，是指在我国境内承受 “土地、房屋权属”的单位和个人。

　　【例题·判断题】境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国企业。

　　【答案】(×)

　　【解析】本题考核房产税的纳税人。契税纳税人包括外商投资企业、外国企业、外籍人员。

　　【例题·单选题】下列属于契税纳税义务人的有(B)。

　　A.土地、房屋抵债的抵债方　　B.房屋赠与中的受赠方

　　C.房屋赠与中的赠与方　　D.土地、房屋投资的投资方

　　【答案】B

　　【解析】本题考核契税的纳税人。契税纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的承受单位和个人。选项ACD均为转让方。

　　【考题·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有( )。

　　A.个人所得税　　　B.营业税　　　C.契税　　　D.土地增值税

　　【答案】ABD

　　【解析】本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在2005年购买的房屋，于2006年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。

　　二、契税的征税范围

　　契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。

　　契税的征税范围具体包括：

　　1.国有土地使用权出让 　　2.土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)

　　【提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　3.房屋买卖　　　　4.赠与　　5.交换

　　6.特殊情况——视同转移：

　　(1)以土地、房屋权属作价投资、入股　　(2)以土地、房屋权属抵债

　　(3)以获奖方式承受土地、房屋权属　　(4)以预购方式承受土地、房屋权属

　　(5)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的

　　(6)公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税

　　(7)企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税

　　【提示1】企业破产清算期间，债权人破产企业土地、房屋权属的，免征契税。

　　【提示2】土地、房屋权属的典当、继承、分拆(分割)、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

　　【考题·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是( )。

　　A.承包者获得农村集体土地承包经营权　　B.企业受让土地使用权

　　C.企业将厂房抵押给银行　　D.个人承租居民住宅

　　【答案】B

　　【解析】本题考核契税的征税范围。契税以在我国境内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。土地使用权转让中的农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、出租或者抵押等，均不属于契税的征收范围。

　　【例题·多选题】根据《契税暂行条例》的规定，下列各项中，属于契税征税对象的有()。

　　A.房屋买卖 　　　　B.国有土地使用权出让　　C.房屋赠与 　　　　D.获奖取得的房产

　　【答案】ABCD

　　三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　(一)契税的计税依据

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖——成交价格作为计税依据。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖——市场价格确定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换——交换土地使用权、房屋的“价格差额”。

　　【特别掌握】 交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

　　【例题·多选题】下列以成交价格为依据计算契税的有( )。

　　A.土地使用权赠与　　　B.土地使用权出让　　C.土地使用权交换　　　D.土地使用权转让

　　【答案】BD

　　(二)契税的税率——比例税率

　　(三)契税应纳税额的计算

　　应纳税额=计税依据×税率

　　【考题·单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价为70万元;将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换;又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的有( )。

　　A. 100×3%=3(万元)　　 B.(100+60)×3%=4.8(万元)

　　C.(100+70)×3%=5.1(万元)　　D.(100+70+60)×3%=6.9(万元)

　　【答案】A

　　【解析】本题考核契税的计算。契税是由承受土地房屋权属转移的单位和个人缴纳的;对于交换土地使用权或房屋的，交换价格相等的，免征契税。本题中周某只有购买新住房需要缴纳契税。

　　四、契税的税收优惠

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税;

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税;

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定;

　　5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。