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　　第三个问题我们要讲解除的程序，如何来解除？

　　如果是协议解除，协商解除，双方那么必须签订解除协议，要签订一个解除协议的。它本身也是个合同，它是一个解除合同的合同。我们讲过所谓的合同就是民事人主体之间关于设立、变更、终止权利义务关系的一种协议。所以解除协议本身就是一项新的合同一样的。但是这个合同它不是设定一个新的权利义务，而是对双方已经设定的权利义务把它解除掉，要达成一个解除协议的。解除协议一旦达成，原来的协议就失去效力了，就被解除了。如果最后有一方没有履行解除协议当中的权利义务，那也可以以这个协议来主张权利。比如说，有这么个纠纷，甲乙两个人合伙搞一个这种采石工程，双方投资也不少的，购买设备，进行开发。后来呢，甲方提出来，他不想干了，乙方说他还是愿意干。那么这样的话，把原来我们之间合伙协议，合伙承包经营协议，我们把它解除，双方就签了一个解除协议。但这个协议里面有一个约定，有一个条款。第一，双方自愿解除甲乙双方在一年之前签订的一个关于合伙承包经营这个采石场的一个协议，双方不再履行了。但是有一条，由于在这个开采期间，因为乙已经说了，他还想继续干下去，甲进行了前期投资的，然后约定好了，乙向甲一次性补偿人民币20万元。那么甲呢就不再提出对这个采石场的任何的财产的权利，不能提出主张，等于都归了乙。但是呢，乙方就一直没有把这个二十万付给甲，后来甲提起了诉讼。甲现在提起诉讼他只能是主张现在解除协议的权利。现在甲提出来，既然他没有付二十万块钱，因为现在采石场经营比较好了，比较红火了，盈利比较多，所以他提出来要恢复他在采石场当中的份额，这个地位，这个合伙人地位。我们认为在这个纠纷当中，原来合伙承包经营协议已经被解除了，已经不生效力了，你已经不再是合伙人，你已经退出来了，但是根据解除协议，你应当获得的二十万块钱，这是应当得到偿还的。现在乙方没有偿还，违约了，你可以告他，这个可以得到支持的，这是没有问题的。所以你一旦协商解除了，通过签订了解除协议，原来的合同就被解除了，你就不能再主张原来合同项下的权利。

　　前面讲的是协商解除，协议解除。

　　如果是单方解除的话，它应当以书面形式通知对方。所以解除你必须来行使条件的。其实这个解除合同包括你合同约定的也好，你法律规定的也好，这种解除的条件一旦出现，并不意味着这个合同就自动解除了，自动就失效了，不是这样的。如果你并没有行使解除权，它并不一定就自动失去效力的。比如我们前面讲到过的，如果合同里面约定了，承租人擅自转租，出租人有权利解除合同，有权利解除，对不对？现在我发现你转租了，可是我没有行使权利，我不解除。反正你每个月还给我租金，我想那就算了呗，现在转承租人好象也对房屋也没有什么破坏，那就行了，反正呢每个月按时给我租金就行了，我也不解除。所以你不行使解除权，这个合同依然有效的。所以解除权必须以合同当事人行使解除权为前提的，才可能会导致合同解除。你不行使，尽管约定了，或者法律规定了，现在条件也出现了，但是你不去行使这个权利，合同不会被解除的，它的效力依然存在。所以你得行使权利。而且行使权利应当是以书面形式来行使，以书面通知对方：根据我们合同第五条的约定，你现在擅自转租，没经过我的同意，现在我通知你合同解除了。这样才能达到合同解除的效力。

　　第二点，你行使解除权。比如说你说由于你违约，合同目的不能实现。但是对方当事人可能会提出不同的意见。他说我是晚了一点，可是不至于合同目的不能实现，我还是能够交货的，我也愿意承担违约责任，但是我不同意解除合同。所以你行使解除权，通知对方，对方如果对你解除权行使有异议，他有异议，他有不同意见，这个时候就只能通过法院或者仲裁机构来认定解除权的行使是否符合法律规定的条件，或者约定的条件。一旦对方提出异议的话，就只能通过司法机关来进行确认。这是合同解除的程序，或者叫方式。

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　　最后一点我们讲一下关于合同解除的效力。

　　合同一旦解除，那么它就不再具有履行性，不再履行了，双方都不再履行了的。如果是一次性的合同，已经履行完毕了，这种情形现在被解除了，等于说，那么就应当返还，双方返还，恢复到没有履行的状态。

　　如果是继续性的合同，就是分次分批履行的合同，现在履行到一半，履行到三分之一就解除了，那么通常而言，它叫做向后解除。就是后面的不再履行了。比如说这个租赁期限是五年，现在租了两年，你现在擅自转租了，我把它解除了。已经租的两年你怎么解除？他不可能解除。它已经履行完毕了的，租金也交了的，它只是向后解除，后面的三年不再履行了。同时的话呢，合同解除不影响当事人追究对方的违约责任。如果对方有违约行为的话，是由于一方的违约而导致的解除，并且给对方当事人造成了损失的话，一方面我可以请求解除，另一方面我也可以赔偿损失。比如说你擅自转租，转租以后，而且新的承租人把这个房屋进行了擅自地改装，破坏了我这个（房屋）结构，所以一方面我可以提出解除合同，另一方面我还要求你承租人给我赔偿损失，这个权利可以同时行使。

　　同时还有一点提一下，在这种房屋租赁当中，如果在租赁期间之内，出租人处分自己的标的物，他有这个权利的。比如说出租人把自己的房屋卖掉，卖给别人，送给别人，这没有问题的。比如说甲把房子租给乙五年，现在租了一年，甲把自己的房子卖给丙，甲有这个权利，因为房屋是他的，他能够进行处分的。好，现在丙买下来了，现在丙买下来以后，丙能不能够提出解除合同呢？他说这个房子是我的，我现在不愿意租给你，这不能的。这在《合同法》里面有一条规则，学理上称之为买卖不破租赁。也就是说，租赁合同在它的有效期限之内，如果标的物进行转让的话，租赁合同对新的所有权人依然有效，新的所有权人不能提出解除的。

　　好，今天的课我们就到这儿，下一节课我们来介绍违约责任。谢谢大家。