房产税

　　房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人征收的一种税。(属于财产税)

　　一、房产税的纳税人

　　房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人。

　　具体规定如下(注意多选题)：

　　1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人;产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人;

　　2.产权出典的，承典人为纳税人;

　　3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人;

　　4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人;

　　5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

　　【提示1】纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

　　【提示2】房产出租的，由房产产权所有人(出租人)为纳税人。

　　【提示3】房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。

　　【考题·判断题】(2008年)张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。(√)

　　【例题·多选题】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，符合房产税纳税人规定的是( )。

　　A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 　　B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人

　　C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人

　　D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人

　　【答案】ACD

　　二、房产税的征税范围

　　【提示】不包括农村的房屋;不包括独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)。

　　三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算

计税方法	计税依据	税率	税额计算公式
从价计征	房产余值	1.2%	全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
从租计征	房产租金	12%	全年应纳税额＝租金收入×12%（或4%）

　　【提示1】房产原值：会计制度账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值(或原价)，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　【提示2】投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：

　　①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

　　②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

　　【提示3】对融资租赁的房屋——以房产余值计征房产税。

　　【提示4】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　【考题·单选题】某企业2009年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。该企业2009年度应缴纳的房产税税额为(C)万元。

　　A.18　　　B.33.6　　　C.42　　　D.48

　　【答案】C

　　【解析】本题考核房产税的计算。根据规定，从价计征的房产税，以房产余值为计税依据。该企业2009年应缴纳的房产税=5000×(1-30%)×1.2%=42(万元)

　　【例题·单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2009年7月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2009年该房产应缴纳房产税为( )。

　　A.6.0万元　　　B.9.6万元　　　C.10.8万元　　　D.15.6万元

　　【答案】C

　　【解析】本题考核房产税应纳税额的计算。以房产投资联营收取固定收入、不承担经营风险的，应当以出租方取得的租金收入为计税依据计征房产税。计算过程：[1000×(1-20%)×1.2%]÷2+50×12%=10.8(万元)。

　　【考题·判断题】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　【答案】(√)

　　四、房产税的税收优惠

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

　　4.个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

　　6.经财政部批准免税的其他房产：

　　(1)毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税;

　　(2)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税;

　　(3)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税;

　　(4)为鼓励利用地下人防设施，对地下人防设施暂不征收房产税;

　　(5)对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税;

　　(6)对高校后勤实体免征房产税;　　(8)老年服务机构自用的房产免征房产税;

　　(9)对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税;

　　(10)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

　　【例题·多选题】下列各项中，免于征收房产税的有( )。

　　A.企业内行政管理部门办公用房产　　 B.个人所有非营业用的房产

　　C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房屋　　D.公园内供公共参观游览的房屋

　　【答案】BCD

　　【解析】本题考核房产税的减免税规定。国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但企业内行政管理部门办公用房产，不免房产税。

　　五、纳税义务发生时间

　　1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

　　2-8项：均为………之次月

　　【考题·单选题】(2010年)甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥(竣工)验收手续，4月付清全部价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是( )。

　　A.2009年12月　　B.2010年1月　　C.2010年2月　　D.2010年4月

　　【答案】C

　　【解析】本题考核房产税的纳税义务发生时间。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。本题中2010年1月办妥(竣工)验收手续，所以从2010年2月起征收房产税。