1.房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式,将其房地产权利转移给他人的行为。这里所称的其他合法方式包括:(1)以房地产作价入股,房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;(3)因企业被收购、兼并或者合并,房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵偿债务的;(5)法律规定的其他情形。房地产买卖是最主要的房地产转让方式。
2、房地产转让的条件。以出让方式取得土地使用权的,土地使用权享有者转让房地产时,应当符合以下条件:(1)按照出让合同的约定,已经支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。(2)已按照出让合同的约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,已形成工业用地或者其他建设用地条件。(3)转让房地产时,房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
以划拨方式取得土地使用权的,土地使用权享有者一般不能转让其占用的房地产。属于以下情形之一的,经有批准权的人民政府批准、可以不办理土地使用权出让手续,但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理:(1)经城市规划部门批准,转让的土地用于法律规定划拨土地使用权范围内的建设项目的;(2)私有住宅转让后仍用于居住的;(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;(6)根据城市规划,土地使用权不宜出让的;(7)县级以上人民政府规定暂时无法或者不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 商品房预售,应当符合以下条件:(1)预售方已全部交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)预售方持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供的预售商品房计算,预售方投入的建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)已办理预售登记,并取得商品房预售许可证明。
3.不允许转让的房地产。(1)以出让方式取得土地使用权,但不符合以上所述转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)房地产权属有争议的;(6)未依法登记,领取房地产权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。