土地登记代理内容与操作
一、单项选择题：
1．土地登记代理人的最基本的权利为()。
A．获取劳务报酬的权利
B．依法开展土地登记代理业务的权利
C．要求委托方提供相关资料的权利
D．对委托方提出建议的权利

正确答案:A　解题思路：获取劳务报酬的权利是土地登记代理人最基本的权利。
 
2．土地登记代理纠纷的规避方法不包括()。
A．签订规范的代理合同，制定服务标准明确服务内容和要求
B．土地登记机关进行公证
C．合同中告知必要的代理活动事项，利于委托人监督
D．对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决

正确答案:B　解题思路：土地登记机关没有公证仲裁的权利。
 
3．关于土地登记代理人的义务下列说法错误的是()。
A．代理人有按照委托人的指示处理代理事务的义务
B．维护委托人权益的义务
C．将处理事务的收益和所得交付委托人的义务
D．土地登记代理人没有及时告知委托人的义务

正确答案:D　解题思路：土地登记代理人有及时告知委托人的义务，应按照委托人的要求随时报告处理事务的进展情况。
 
4．关于土地登记代理合同，下列说法错误的是()。
A．土地登记代理合同能有效保证合同当事人的合法权益
B．土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序
C．代理事项是土地登记代理合同的客体
D．土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同

正确答案:D　解题思路：土地登记代理人以代理机构的名义与委托人签订合同。
 
5．土地登记代理成果进行审核时，()不是审核的重点。
A．成果及形式是否符合委托方的要求
B．成果内容是否规范合法
C．委托代理内容与要求是否合法
D．代理步骤及过程是否符合合同要求

正确答案:D　解题思路：代理步骤及过程是否符合法律规定的要求，不是合同要求。
 
二、多项选择题：
6．下列关于委托人的权利和义务的叙述中，正确的是()。
A．委托人有规定代理权限的权利
B．委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务
C．委托人有承担后果的义务
D．委托人有承担处理事务费用的权利
E．委托人有支付代理佣金的义务

正确答案:ACE　解题思路：监督土地登记代理人代理行为是委托人的权利，承担处理事务费用是委托人的义务。
 
7．下列关于土地登记代理合同的特征中，叙述正确的是()。
A．土地登记代理合同和双务合同
B．双方当事人之间存在着互为对等的关系
C．土地登记代理合同是有偿合同
D．土地登记代理合同是从合同
E．为更有效地维护双方权益，土地登记代理合同一般采用书面形式

正确答案:ABCE　解题思路：土地登记代理合同是主合同。
 
8．下列关于土地登记代理人的权利和义务叙述中，正确的是()。
A．土地登记代理人有获取劳务报酬的权利
B．土地登记代理人有依法开展土地登记代理业务的义务
C．土地登记代理人有按照委托人指示处理代理事务的权利
D．土地登记代理人有及时告知的义务
E．土地登记代理人有维护委托人权益的义务

正确答案:ADE　解题思路：依法开展土地登记代理业务是土地登记代理人的权利，按照委托人指示处理代理事务是土地登记代理人的义务。
 
9．以下()事项是对土地登记代理成果进行审核的主要内容。
A．成果内容及形式是否符合委托方的要求
B．成果内容是否规范合法
C．代理人是否具有代理资格
D．委托代理内容与要求是否合法
E．代理步骤及过程是否符合法律规定要求

正确答案:ABDE　解题思路：代理人是否具有代理资格不是土地登记代理成果审核的内容。
 
10．根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事()登记代理业务。
A．办理土地登记申请、指界
B．填写土地登记卡、土地权利证书
C．收集、整理土地权属来源证明材料
D．查询土地登记资料
E．帮助土地权利人解决土地权属纠纷

正确答案:ACD
 
三、综合分析题：
11．任明君原是淮安市新田区上桩镇祝桥村村民，在村中有宅基地一处。任明君后转为非农业户口，但一直在祝桥村居住。现在任明君以非农业户口为由，根据原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》(1989国土籍字第73号)第六条："农民集体经济组织将原农民集体所有土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业人口居民的，其用地属于国家所有"的规定，申请办理国有土地登记。祝桥村村委会认为该宗地为集体所有土地，由此引发双方土地权属争议。经调查，任明君的宅基地在上桩镇祝桥村范围内，土地改革时期，该宅基地曾办理了《土地房产所有权证》；任明君的宅基地也未被国家征用(收)；1988年，淮安市新田区人民政府为张明颁发了《农村宅基地使用权证》，再次对该宅基地的集体土地使用权进行了确认，张明也一直未对领取的《农村宅基地使用证》提出异议。
请问如何处理该土地权属争议?
 

正确答案:
本题牵涉到居民身份变化对土地所有权的影响。由于我国农村和城市二元化的格局仍然存在，农业户口和城镇户口之间存在着比较大的差别。一个重要的区别就是，农业户口居民可以在本集体获得宅基地使用权，而一旦转为非农业户口，就不再是原农民集体的成员，就不再具备申请宅基地使用权的资格。但是，对原来享有的宅基地使用权，在房屋建筑物存续期间内仍然存在。不能因为农转非，居民身份变了，就自然的把宅基地变为国有。这实际上也牵涉到对《确定土地所有权和使用权的若干规定》第14条的理解。根据14条的规定，不经征用(收)，农转非导致集体土地所有权变为国家所有的条件是：第一，国家建设征用(收)土地。第二，农民集体的全部人口转为非农业人口，导致该农民集体实际上已经不复存在。可见，在不具备上述条件时，只是村民个人被农转非，当然不能发生土地所有权转移问题。需要说明的是，任明君依据的原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》(1989国土籍字第73号)在1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995国土籍字第26号)发布时已作废，因此不能作为有效的法律依据。依据1962年《人民公社六十条》第21条规定，生产队范围内的土地都归生产队所有。祝桥村辖区范围内的土地性质为集体所
有，任明君的宅基地应确定为集体土地使用权。另外，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第19条规定，土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于集体所有。因此，土地行政管理部门依法裁定该宅基地为集体土地。
 
12．清河市拓展公司于1996年11月5日以出让方式取得一宗3500平方米的国有土地使用权，批准为商业用途，使用年限40年，于1996年11月20日办理了国有土地使用权设定登记。现因某种原因，拓展公司将这宗地连同地上房产转让给了兰地贸易有限公司。
请问如何办理这宗地的土地使用权变更登记?
 

正确答案:
(1)登记申请。兰地贸易有限公司应该在与拓展公司签定了土地转让合同后30日内，办理房屋产权变更登记15日内，向当地土地登记部门提出土地使用权变更登记申请。-申请登记时提交的材料包括：土地使用权变更登记申请表；兰地贸易有限公司法人证明、法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；土地转让合同；原土地使用证：变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应提交土地登记代理委托书和代理人身份证明等。
(2)地籍调查。实地调查该宗地原来登记状况是否发生变化，变化原因；没有变化。可直接移交土地登记人员进行审核。
(3)权属审核。①对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致；委托代理委托书及代理人身份证明的审核。②对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。③对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。④对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。⑤对税费的审核。⑥对房屋产权变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。
(4)注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记，并填写新的《土地归户卡》注销或更改原来的《土地归户卡》。(5)核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》，新的《国有土地使用证》发给兰地贸易有限公司。
 
13．世纪集团1998年在新锦市工业区以出让方式取得一宗面积为15000平方米的国有土地使用权，批准用途为工业用地，使用年限为50年，登记时间为1998年5月20日。为筹集资金进行技术改造和产品创新，2003年3月10日集团以该宗土地使用权作为担保向市建设银行申请贷款，双方签订了抵押贷款合同。
请问如何申请办理土地使用权抵押登记?
 

正确答案:
(1)登记申请人：抵押人和抵押权人，即世纪集团和市建设银行共同提出登记申请。
(2)申请时限：抵押合同签订之日起15日内。
(3)提交的文件资料：①土地登记申请书；②世纪集团与市建设银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明；③抵押土地的《国有土地使用证》；④地上建筑物、附着物权属证明或产权证书；⑤贷款合同和抵押合同；⑥抵押土地地价评估报告；⑦委托登记的，还有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等；⑧其他要求出示的文件资料。
(4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序，最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给市建设银行。